Page 18 - IDEA Studie 04 2023 Bydleni

SNÍŽILA BY VĚTŠÍ BYTOVÁ VÝSTAVBA CENOVÝ RŮST NEMOVITOSTÍ V LETECH 2013–2021? PRAVDĚPODOBNĚ NE IDEA 2023 Alternativně se můžeme dívat na situaci, kdy se ve tříletém horizontu základní úroková sazba ČNB ustálí na úrovni 3 %, tak jak to v současnosti očekávají finanční trhy (založeno na datech společnosti Bloomberg). Pokud budou úrokové sazby hypoték o 1,9 p. b. vyšší než sazba ČNB (tak jako v roce 2021) a ČNB se podaří docílit 2 % inflace, zvýší se implicitní náklady financování hypotékou oproti roku 2021 o 20 % i v případě, že by reálné příjmy domácností rostly o 3,2 % (míra růstu reálných mezd v letech konjunktury 2013–2021). Ačkoli by byl dopad na ceny rezidenčních nemovitostí částečně snížen díky příjmovému efektu, přesto by trvalo více než 6 let, než by bylo zvýšení nákladů financování hypoték zcela kompenzováno. Nejvýraznější pokles cen nemovitostí by nastal v případě kombinace současných (nebo ještě vyšších) úrokových měr, nízké očekávané míry inflace a nízkých očekávání ohledně růstu reálných mezd. Naopak ve chvíli, kdy by inflační očekávání dostatečně převyšovala úrokovou míru hypoték a lidé měli zároveň optimistickou představu o budoucích příjmech, mohou ceny rezidenčních nemovitostí vystoupat ještě nad hladinu roku 2021. Odhad pravděpodobnosti, s jakou nastanou možné budoucí scénáře, jde nad rámec této studie. Ze scénářů, které byly pomocí navrženého modelu uvažovány (Šustek, 2022), ale vyplývá, že riziko vývoje cen nemovitostí směrem dolů převažuje nad pravděpodobností jejich růstu. 4. Závěry Studie představuje v praxi snadno aplikovatelnou metodu pro studium pohybu cen rezidenčních nemovitostí, která analytikům umožní analýzu pohybu cen v minulosti a možností budoucího vývoje. Snadnost aplikace ovšem znamená, že výsledky představují pouze přibližné odhady. Metoda úspěšně vysvětluje pohyb cen nemovitostí v České republice v období let 2013–2021. Značný podíl razantního růstu cen je vysvětlen působením rychlého růstu reálných příjmů domácností a spojených optimistických očekávání zvyšování životní úrovně do budoucna. Očekávaný růst reálných příjmů snižuje implicitní náklady domácnosti na financování koupě nemovitosti hypotékou. 16