Page 16 - IDEA Studie 04 2023 Bydleni

SNÍŽILA BY VĚTŠÍ BYTOVÁ VÝSTAVBA CENOVÝ RŮST NEMOVITOSTÍ V LETECH 2013–2021? PRAVDĚPODOBNĚ NE IDEA 2023 Z Grafu 2 vidíme, že největší vliv na změnu implicitních nákladů na financování hypotéky měl očekávaný růst reálných příjmů domácnosti. Kdyby domácnosti neočekávaly zvýšení růstu svých reálných příjmů (tedy nečekaly, že se budou mít v období, kdy budou splácet hypotéku, stále lépe), implicitní náklady financování by klesly pouze o 8 % namísto 20 %. Velkou část nárůstu cen nemovitostí v letech 2013–2020 tedy můžeme přičíst vlivu působení ekonomických sil, zejména rychlému růstu reál- ných příjmů domácností a očekávání podobně pozitivního vývoje v budoucnosti. 3.2 Role nové bytové výstavby Podle mnoha analytiků, politiků a komentátorů nese hlavní vinu za prudce rostoucí ceny nemovitostí od roku 2013 pomalá výstavba nových bytů. Celková velikost bytového fondu rostla v rámci celé České republiky v období 2013–2021 zhruba podobným tempem jako námi odhadovaný počet domácností. Pokud srovnáme navyšování bytového fondu s růstem populace nad 20 let, rostla nová rezidenční výstavba dokonce rychleji než historický průměr. Podle údajů ze SLDB 2011 byl průměrný růst velikosti bytového fondu mezi lety 1961 a 2011 na úrovni 0,81 % ročně, zatímco růst populace starší 20 let byl 0,57 % ročně. V rozmezí let 2013–2021 byly tyto hodnoty 0,72 % a 0,05 %, podobně jako tomu bylo v období let 1980–1991. Otázkou je, zda mohla intenzivnější výstavba nových bytů zamezit růstu cen nemovitostí výrazně vyššímu, než byl růst reálných mezd. Jinými slovy, zda mohla výstavba vykom- penzovat snížení implicitních nákladů na financování hypotéky, které stojí za 20 % celkového nárůstu cen bydlení. V kalibraci modelu jsme vzhledem ke zhruba paralelnímu růstu bytového fondu a růstu populace použili ukazatel růstu počtu bytových jednotek na domácnost rovný nule. Abychom zjistili, jaký vliv může mít výstavba nových bytů na jejich cenu, ptáme se, jak velký by musel být růst počtu bytových jednotek v poměru k růstu počtu domácností, aby způsobil snížení ceny o 20 %? 14