Page 17 - IDEA Studie 04 2023 Bydleni

SNÍŽILA BY VĚTŠÍ BYTOVÁ VÝSTAVBA CENOVÝ RŮST NEMOVITOSTÍ V LETECH 2013–2021? PRAVDĚPODOBNĚ NE IDEA 2023 Odpovědí je, že by během sledovaných 8 let muselo dojít k 20% nárůstu bytového fondu. To odpovídá 2,5% růstu a 103 353 novým bytovým jednotkám ročně, což by bylo více než během historického vrcholu výstavby v roce 1975. Takový vývoj je v dnešních podmínkách nerealistický a pravděpodobně by nebyl ani žádoucí. Kdybychom chtěli výstavbou kom- penzovat jen polovinu efektu snížení implicitních nákladů hypotéky, bylo by třeba ročně dokončit 51 676 bytových jednotek. Připomeňme, že v letech 2013–2021 bylo ročně průměrně dokončeno 29 356 bytových jednotek. Tyto výsledky neznamenají, že realisticky dosažitelná dlouhodobá výstavba nových bytů nemá potenciál výrazněji tlačit cenu bydlení dolů. Nicméně dopad zvýšené výstavby na ceny lze pozorovat až v dlouhodobém horizontu. V krátkodobém a střednědobém výhledu a v celorepublikovém kontextu je dopad zvýšené výstavby na ceny bydlení velmi omezený a ceny bydlení se řídí jinými faktory23. 3.3 Analýza možných budoucích scénářů Představenou metodu lze použít k hodnocení pohybů na trhu s rezidenčními nemo- vitostmi v různých budoucích scénářích. V následujících odstavcích se soustředíme na efekt implicitních nákladů na financování hypoték a představujeme některé scénáře budoucího vývoje, založené na současné hodnotě úrokových sazeb hypoték24. Na konci roku 2022 byla průměrná úroková sazba hypoték 5,98 %25. Předpokládejme, že se k současné krizi životních nákladů česká ekonomika ještě propadne do recese a domácnosti budou v důsledku toho v příštích letech očekávat nulový růst svých reálných disponibilních příjmů. V takovém případě by očekávaná míra inflace na úrovni 5,8 % vedla ke zvýšení implicitních nákladů financování hypoték oproti roku 2021 o 20 %, což by se promítlo do stejně velkého poklesu cen rezidenčních nemovitostí. Stejná situace s očekávanou mírou inflace ve výši 7,5 % by vedla k poklesu cen nemovitostí o 10 % a pokud by se očekávaná inflace pohybovala okolo 8,6 % (zhruba uprostřed mezi inflačním cílem ČNB \[2 %\] a průměrem za poslední rok \[16 %\]), cena nemovitostí by klesla o 5 %. 23 Tento závěr odpovídá i závěrům výzkumu Oxford Economics (2016), který se týkal cen bydlení ve Velké Británii a využíval jinou metodologii. 24 Tyto scénáře byly spočteny nově pro tuto IDEA studii. V původní studii (Šustek, 2022) byly prezentovány scénáře odpovídající tehdejší situaci. 25 https://cbaonline.cz/upload/2622-230116-cba-hypomonitor-prosinec-2022-final.pdf. 15