Page 7 - IDEA Studie 04 2023 Bydleni

SNÍŽILA BY VĚTŠÍ BYTOVÁ VÝSTAVBA CENOVÝ RŮST NEMOVITOSTÍ V LETECH 2013–2021? PRAVDĚPODOBNĚ NE IDEA 2023 1. Úvod Ceny rezidenčních nemovitostí jsou v posledních letech hojně diskutovaným tématem. Nutnost vládní podpory lepší dostupnosti bydlení ve svých vystoupeních několikrát zmínil i premiér Petr Fiala. A česká vláda pracuje na řadě návrhů, které by měly situaci na trhu s bydlením zlepšit. Mezi lety 2013–2021 se ceny českých nemovitostí razantně zvýšily. Cenový růst v České republice (ČR) byl v rámci zemí OECD druhý nejvyšší po Maďarsku. Nominálně ceny nemovitostí během tohoto období u nás vzrostly o 78 %, což odpovídá průměrnému každoročnímu růstu ve výši 9,75 %. Reálné ceny nemovitostí očištěné o vliv inflace vzrostly o 63 %3. Jako příčiny rostoucích cen bývají uváděny nízké úrokové míry4, velký podíl úspor vekonomice, obavy zinflace5, nebo zdlouhavé stavební řízení pro novou výstavbu. Čeští znalci realitního sektoru i ekonomové se až do nedávna shodovali v názoru, že dokud nebude výrazně navýšena výstavba nových bytů, nemohou ceny nemovitostí v ČR klesnout. Důraz na zjednodušení a zvýšení objemu nové výstavby rezonoval již u minulé vlády6 a rezonuje i u té současné7. Vláda proto usiluje o zjednodušení stavebního zákona, přípravu nových dotačních programů na výstavbu a hledá cesty, jak do projektů dostup- ného bydlení přivést soukromý kapitál. Veřejným debatám o příčinách a vhodných řešeních vysokých cen nemovitostí se ale v ČR nedostává systematických kvantitativních analýz. Ty jsou nutné pro pojmenování a vyhodnocení síly jednotlivých faktorů, které v uplynulém období ceny nemovitostí ovlivňovaly a budou je ovlivňovat i do budoucna8. 3 Údaje o cenách rezidenčních nemovitostí v OECD nebyly v době zpracování původní studie za rok 2021 ještě finální. Studie proto pracuje s předběžným odhadem a uvedené údaje nepředstavují konečný stav na konci roku 2021. 4 Díky nízkým úrokům je financování nemovitosti pomocí hypotéky dostupnější, což zvyšuje poptávku po koupi bydlení, a tím tlačí vzhůru ceny rezidenčních nemovitostí. 5 Investice do rezidenčních nemovitostí je často vnímána jako způsob uložení volných finančních prostředků, který je ochrání proti znehodnocení inflací. 6 Viz např. vyjádření paní ministryně Dostálové: https://www.irozhlas.cz/zpravy-domov/novy-stavebni-zakon- zjednoduseni-povolovani-staveb_2001131322_jan. 7 Viz Programové prohlášení vlády, oblast Bydlení: https://www.vlada.cz/cz/programove-prohlaseni-vlady-193547/. 8 Jediným veřejným zdrojem, který nabízí nějaké kvantitativní zhodnocení cenového boomu u nemovitostí, je práce České národní banky – Zpráva o finanční stabilitě 2020-21 (https://www.cnb.cz/cs/financni-stabilita/publikace-o-financni- stabilite/Zprava-o-financni-stabilite-2020-2021-00002/). Níže v textu je vysvětlen vztah mezi přístupem k hodnocení cenového růstu využívaným ČNB a v této studii. Kvantitativní analýzy realitních cen z období před počátkem razantního nárůstu jsou k dispozici od autorů Čadil (2009) a Hlaváček a Komárek (2011). Z dříve publikovaných textů se problému věnují Lux a Sunega (2010) nebo Zemčík (2011). 5