Page 8 - IDEA Studie 04 2023 Bydleni

SNÍŽILA BY VĚTŠÍ BYTOVÁ VÝSTAVBA CENOVÝ RŮST NEMOVITOSTÍ V LETECH 2013–2021? PRAVDĚPODOBNĚ NE IDEA 2023 Cílem této studie je proto nabídnout vysvětlení cenového růstu nemovitostí v období 2013–2021 a pojmenovat možné budoucí scénáře a rizika na trhu s bydlením. Studie vychází z obsáhlejší analýzy (Šustek, 2022), která zároveň poskytuje jednoduchý praktický nástroj analýzy cenových pohybů pro analytiky trhu s bydlením. Jedná se o přibližný výpočet, který je díky své jednoduchosti snadno použitelný pro analýzu různých scénářů možného budoucího vývoje. Použitá metoda úspěšně vysvětluje vývoj cen rezidenčních nemovitostí v ČR v období 2013–2021 a ukazuje, že ceny byly determinovány zejména očekáváními budoucího vývoje klíčových ekonomických proměnných, zejména reálných příjmů domácností. V následujících kapitolách popisujeme základní východiska a fungování metody, výsledky analýzy růstu cen nemovitostí ve sledovaném období a představujeme některé scénáře budoucího vývoje a faktory, které budou pro pohyby cen nemovitostí v budoucnu zásadní. 2. Metoda a data Metoda vychází ze standardní teorie spotřebitele a je teoreticky ukotvena v modelu obecné (ekonomické) rovnováhy autorů Garriga, Kydland a Šustek (2017). V modelu jsou definovány podmínky optimálního rozhodování hypotetické domácnosti o koupi nemovitosti pro vlastní potřebu. Předpokládáme přitom, že tato domácnost financuje nákup nemovitosti pomocí hypotečního úvěru. V souladu s teorií spotřebitele uvažujeme o rozhodování o koupi nemovitosti jako o rozhodování mezi možností spotřeby v současnosti a spotřebou nemovitosti v budoucnosti. Relativní cena nemovitosti závisí jednak na kupní ceně nemovitosti a jednak na nákladech financování koupě. Analýza podmínek rozhodování o koupi umožňuje9 rozklad změny reálných cen bydlení na součet dvou efektů: příjmového efektu a efektu implicitních nákladů finan- cování nemovitosti hypotékou. Příjmový efekt je dán změnou příjmů domácností. Vychází z faktu, že pokud mají domácnosti vyšší příjmy, jsou ochotny více zaplatit za bydlení. Přesněji je příjmový efekt vyjádřen jako rozdíl mezi procentuální změnou příjmu kupujících a procentuální změnou celkového počtu bytových jednotek10 připadajících na domácnost. 9 Za použití dalších předpokladů a při využití některých zjednodušení – detaily viz původní studie Romana Šustka (2022). 10 Vycházíme z průměrné velikosti bytové jednotky, viz kapitola „Kalibrace modelu“. 6