Page 9 - IDEA Studie 04 2023 Bydleni

SNÍŽILA BY VĚTŠÍ BYTOVÁ VÝSTAVBA CENOVÝ RŮST NEMOVITOSTÍ V LETECH 2013–2021? PRAVDĚPODOBNĚ NE IDEA 2023 Efekt implicitních nákladů financování nemovitosti hypotékou je složitější koncept, který se při rozhodování o koupi chová jako určitý druh daně z nákupu nemovitosti. Vychází z propočtu současné hodnoty hypotečních splátek, které domácnost zaplatí v průběhu trvání hypotečního úvěru. Protože přístup typické domácnosti na finanční trhy je omezený, neodvíjí se současná hodnota splátek od tržní úrokové míry, ale od hodnoty, kterou domácnosti splátkám přisuzují. Tento přístup umožňuje počítat s tím, že v obdobích omezených příjmů (a tedy omezených možností spotřeby jiných statků) je pro domácnost splácení hypotéky větší zátěží než v obdobích relativní prosperity. Implicitní náklady financování hypotéky ovlivňují tedy nejen tržní úroková míra, poměr vypůjčené částky vzhledem k ceně nemovitosti (LTV11) a aktuální daňová pravidla, ale také očekávání domácností ohledně úrovně jejich budoucích příjmů a úrovně budoucí inflace. Současnou hodnotu hypotečních splátek si lze představit jako formu daně při nákupu nemovitosti, kdy se výše této daně odvíjí od specifických podmínek jednotlivých domácností. Efekt implicitních nákladů financování hypotéky je počítán jako ta část procentuální změny cen bydlení mezi dvěma obdobími, která je rovna změně velikosti popsané implicitní daně (se záporným znaménkem)12. Navržená metoda kombinuje některé běžně využívané přístupy k analýze změn cen nemovitostí. Akademický výzkum v této oblasti v posledních desetiletích výrazně pokročil a vědecké metody analýzy cen nemovitostí jsou velmi časově i kapacitně náročné. Proto jsou na praktické úrovni uplatňovány tři základní metody analýzy. První metodou je použití redukované regresní analýzy. Druhou metodou je dynamický Gordonův model diskontování budoucích výnosů na současnou hodnotu a třetí je využití statických poměrů 11 LTV pochází z anglického Loan to value, neboli „úvěr k hodnotě“. Je to poměr mezi výší hypotečního úvěru a zástavní hodnotou nemovitosti. 12 Vyšší implicitní daň vede v důsledku k nižším cenám nemovitosti. 7 Příjmový efekt = míra růstu reálných příjmů domácnosti – míra růstu počtu bytových jednotek na domácnost Efekt implicitních nákladů hypotéky = (-) změna implicitní daně při nákupu nemovitosti (faktory: tržní úroková míra, LTV, daňová pravidla, očekávání růstu příjmů, očekávaná inflace)