Page 10 - IDEA Studie 04 2023 Bydleni

SNÍŽILA BY VĚTŠÍ BYTOVÁ VÝSTAVBA CENOVÝ RŮST NEMOVITOSTÍ V LETECH 2013–2021? PRAVDĚPODOBNĚ NE IDEA 2023 cenové dostupnosti, jako je poměr velikosti dluhu vůči současnému příjmu (DTI) nebo poměr měsíčních splátek všech úvěrů a čistého současného příjmu (DSTI). Česká národní banka pro své analýzy využívá druhou a třetí zmíněnou metodu (Plašil a Andrle, 2019). Námi použitá metoda se snaží překonat některá omezení jak dynamického Gordonova modelu, tak poměrů cenové dostupnosti. Metoda oba alternativní přístupy kombinuje a vnáší do modelu dynamický prvek rozhodování o cenové dostupnosti. Činí to zahrnutím dynamicky se měnících podmínek domácností (jejich očekávání) v průběhu doby splácení hypotéky. Detailní popis použité metody jde nad rámec této krátké studie, ale je k dispozici v původním akademickém článku Romana Šustka (2022). V dalším textu se věnujeme datům, na kterých jsou naše výpočty založeny a interpretaci výsledků modelu. Kalibrace modelu Výpočty modelu využívají údaje o průměrné velikosti domácnosti v ČR, žijící v průměrně prostorném bydlení a získávající průměrný příjem na pracovním trhu. V modelu je použita standardní forma užitkové funkce (CRRA13) a nominální hodnoty proměnných, které jsou posléze upraveny o vliv inflace na reálné hodnoty. Všechny hodnoty parametrů jsou shrnuty v Tabulce 1. Kalibrace vychází z počáteční situace v prvním čtvrtletí roku 2013. Průměrná nominální cena bytu v bytovém domě byla v roce 2013 rovna 43 708 Kč/m2 a do roku 2021 vzrostla o 78 % na 77 800 Kč/m2. Velikost průměrného bytu (2+1) je ve sledovaném období považována za konstantní na úrovni 68,5 m2 (údaj ze Sčítání lidí, domů a bytů 2011). Na základě těchto předpokladů tedy hodnota průměrné rezidenční nemovitosti v roce 2013 činila 2 993 998 Kč. Podle Zprávy o finanční stabilitě 2015/2016 České národní banky14 si domácnosti většinu hypoték sjednávaly na 80–90 % hodnoty nemovitosti. V modelu proto používáme typický podíl LTV rovný 85 %, a tedy typickou velikost hypotečního úvěru ve výši 2 544 898 Kč. 13 Zkratka užitkové funkce CRRA vychází z anglického Constant relative risk aversion, neboli konstantní relativní averze k riziku. 14 Dostupné na: https://www.cnb.cz/export/sites/cnb/cs/financni-stabilita/.galleries/zpravy_fs/fs_2015-2016/fs_2015- 2016.pdf. 8