Page 14 - IDEA Studie 04 2023 Bydleni
P. 14
SNÍŽILA BY VĚTŠÍ BYTOVÁ VÝSTAVBA CENOVÝ RŮST NEMOVITOSTÍ V LETECH 2013–2021? PRAVDĚPODOBNĚ NE IDEA 2023 Celková výše příjmového efektu je vzhledem k nulovému růstu počtu bytů na domácnost rovna pouze vlivu růstu reálných mezd a činí 32 %. Znamená to, že 32 % z celkového 63% růstu cen bydlení můžeme přičíst vlivu růstu reálných mezd v období 2013–2021. Efekt implicitních nákladů hypotéky Efekt implicitních nákladů hypotéky se odvíjí od výše implicitní „daně“ při koupi bydlení, neboli současných nákladů průměrné hypotetické domácnosti na celé období financování bydlení. Implicitní daň při koupi nemovitosti se odvíjí od čtyř základních faktorů: poměr LTV, očekávaná míra růstu reálných příjmů, hypoteční úroková sazba a očekávaná míra inflace (údaje viz Tabulka 1). Na základě dat z roku 2013 počítáme výši implicitní daně na počátku období a na základě dat z roku 2021 její výši na konci sledovaného období. Z rozdílu spočteme její změnu. Výsledkem je změna výše implicitní daně domácností při koupi bydlení ve výši (-) 20 %. Ve sledovaném období se tedy současné náklady hypotetické domácnosti na financování koupě bydlení snížily o 20 %. To i přesto, že hypo- teční sazby se pouze mírně snížily z 3,21 % na 2,13 %. Ve sledovaném období došlo také ke změně daňových pravidel, kdy byla zrušena povinnost platit daň z nabytí nemovitosti ve výši 4 % ceny. Výsledný rozklad změn cen bydlení ukazuje Graf 1. Ze 78% nárůstu cen bydlení mezi lety 2013–2021 lze 15 p. b. přičíst vlivu inflace, 32 p. b. vlivu růstu reálných mezd v ekonomice, 20 p. b. vlivu snížení implicitních nákladů na financování bydlení, 4 p. b. zrušení daně z nabytí nemovitosti a 7 p. b. vlivu dalších proměnných. Těmi může být například poptávka po větším prostoru k bydlení v důsledku protiepidemických opatření kvůli Covid-19, snížení rizikové prémie, větší frikce na trhu s bydlením (složitější párování nabídky s poptávkou), nebo také míra spekulativních nákupů rezidenčních nemovitostí. Efekt implicitních nákladů Jak bylo vysvětleno výše, efekt implicitních nákladů financování nemovitosti hypotékou se při rozhodování o koupi nemovitosti chová jako forma daně z nákupu nemovitosti, která se odvíjí od specifických podmínek jednotlivých domácností. V případě, kdy se implicitní náklady na financování snižují, je tato „daň“ záporná, zvyšuje poptávku domácností po koupi rezidenčních nemovitostí, a tlačí tak ceny vzhůru. 12
